物业合同到期后，物业公司拒不搬出小区怎么办？拖欠物业费，物业能断水断电吗？

2022年2月7日长沙民事诉讼律师 http://www.dwpfwlaw.com/

　　彭友信律师，长沙民事诉讼律师，现执业于湖南联合创业律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

物业合同到期后，物业公司拒不搬出小区怎么办？

物业合同到期后，因物业公司物业服务质量差，擅自提供服务收费的原因，小区解聘物业公司的现象很常见。但物业公司找借口，甚至“死皮赖脸”强留在小区，拒不搬走的现象也时有发生，这也是引发业主与物业公司严重纠纷的一种常见情况。在面对物业公司无赖的做法时，小区业主应该积极拿起法律武器维权，依法赶走物业公司。

物业公司被解聘后，无权强留在小区

物业合同到期，在小区通过业主委员会或业主大会解聘物业公司后，物业公司强留在小区的现象早已屡见不鲜。物业公司强留的原因很多，或是因小区业主拖欠大量物业费，或者干脆就是盯上了小区物业这块“肥肉”不肯挪窝，但不管什么原因，物业公司这种做法肯定是违约违规的。

经业主决定选聘物业公司进行物业管理是法律赋予小区业主的权利，经符合法律规定的程序选聘的物业公司，是全体业主的共同意愿。因此，当业主通过业委会或业主大会的方式，共同决定不再接受物业服务，解聘物业公司的，物业公司不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

若物业公司与小区业主有物业费用等未解决纠纷的，应该通过法律途径解决，而不是强行留在小区的，否则小区业主可以依法追究物业公司的责任。

物业公司被解聘后，无权强收物业费

物业公司被小区业委会或业主大火决议解聘后，强留在小区不退场，已经属于严重的违约违规行为，物业公司不应当因其违约违规行为获利。所以相关法律规定，在物业公司被小区解聘后，被要求退场而不走的，不得以提供事实服务为由，要求小区业主交纳物业费。事实上，即使物业公司强行要求缴纳物业费，小区业主可以不交纳。

解决方案

1、如果原物业公司拒不撤出物业管理区域的小区，业主委员会可以代表小区业主向当地房屋行政主管部门提出责令限期撤出的申请，由要求履行行政职权责令物业公司撤离本小区。

2、如果因为原物业拒不搬离小区给业主造成损失的，业主可以收集证据资料，委托律师到法院起诉物业公司要求赔偿，要求原物业公司搬离小区。若物业公司拒绝搬走的，可在胜诉后，向法院申请强制执行，通过法院强制物业公司搬离，移交相关物业用房及物业资料。

当小区解聘物业公司，发生物业公司强行留在小区的，业主可以先协商吹；协商不成的可向当地房屋行政主管部门投诉，或者直接委托专业物业合同律师到法院起诉，通过法律武器维护自身权益。

拖欠物业费，物业能断水断电吗？

业主拖欠物业费的情况非常普遍，或是因为经济原因，或是因为与物业发生纠纷，或是物业服务不到位等等。一旦业主拖欠物业费，物业公司最常用的就是停水停电，借此威逼业主交物业费。但事实上，物业是无权擅自停水停电的，业主可以依法维权，追究物业的责任，要求物业马上恢复供水供电及赔偿相应的损失。

拖欠物业费，物业无权断水断电

物业公司不能因为业主拖欠物业费，就采用停水停电的措施。物业公司与业主之间的物业为服务合同与供用水、电合同是各自独立的，涉及不同的合同当事人。供用水、电合同的对方当事人是自来水供应公司、电力公司，如果出现法定或约定的断水、断电情形，有权力采取断水、断电措施的也只能是电力、自来水供应公司。退一步说，如果电力、自来水供应公司曾经授权物业公司代收水、电费并可以采取停止供水、供电措施，物业公司也只能以此手段催缴水、电费，而没有权力以此催收物业管理费。

若物业公司以断水断电的方式威逼催收业主拖欠的物业费，而非催缴水、电费的肯定侵害业主去权益的违规违法行为，如停水停电给业主造成业主损失，业主可以根据向物业公司主张侵权责任，并要求立即恢复供水供电。

解决方案：协商或诉讼

1、双方可以就被拖欠的物业费，进行协商处理，通过协商一致的方式解决争议。

2、物业公司应通过正当、合法途径解决欠费问题。业主拖欠物业费的，经物业公司书面催缴后，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业公司可以到法院起诉请求业主支付物业费。只要物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，民法院一般应予支持。

3、若物业公司采取断水断电等违规违法措施催缴物业费的，业主可以到法院起诉物业公司，要求物业公司立即停止侵害，恢复供水供电等，并赔偿相应的损失，同时也可要求减免物业费。

当因物业服务不到位等原因拒付物业费，而遭到物业公司断水断电等违规违法措施催缴的，我们建议先双方可以先协商处理。若协商不成，业主可以向供水供电的公司或相关政府部门投诉处理。如果依然未能解决问题的，我们建议最妥当的委托专业物业合同律师协助处理，通过法律途径维护自己权益，表明自己态度。