点评：
《房地产管理法》规定，未取得权属证书的房地产不得转让。按照合同法的规定，违反法律强制性规定的合同为无效合同。
但在司法实践上，该条规定并不是被按照字面意思严格执行的。如果转让未取得产权证的合同都属无效的话，则所有的房屋预售合同、期房转让合同都为无效，这与房地产市场的现实状况明显不符。
因此，以上规定被有条件地执行着。如果房屋因土地使用权缺陷或未经规划等问题致使无法取得产证的，则其转让合同无效，如果只是阶段性地没有产权证，取得产权并不存在法律障碍，则为有效。
本案情况属于无法取得产权的情况，因此相关合同无效，双方因合同取得财产应当各自返还，即使在买方明知无产证的情况下，也应当返还。这是无效合同的法定后果。
案例
无产证房屋禁止买卖 卖房人被判返还定金
    张某在中介公司的“帮助”下，私下转卖无产证房屋。不料买主顾女士甚感不牢靠，决定放弃购买，讨回定金。近日，松江区人民法院判决张某和顾女士所签定金协议无效，卖房人张某需返还定金2万元，中介公司则承担三分之一的补充赔偿责任。
    年过五旬的顾女士是上海人，她想在风景秀丽的佘山买套房屋居住。几经寻觅，经某房产中介王老板的介绍，她相中了一套180平米的联排别墅。房主张某表示此套房屋是动迁商品房，由于是熟人介绍且自己急于出售，所以每平米售价才6000元。顾女士虽心中有些顾虑，但看到房屋价格的确便宜，担心自己错过了购房良机，于是当即与张某签订了一份房屋买卖定金协议书，交付定金2万元，并就付款过户等一些细节问题做了约定。
    回到家后，顾女士感到没有看到对方的产权证有些不放心。于是5月20日，顾到房产管理部门查询，才知道上述房屋并没有法定登记。觉得上当了的顾女士找到中介和张某，要求返还2万定金，而他们却说当时已明确告知顾女士此房没有房产证，是其执意要买，所以定金是不会返还的。无奈之下，顾女士诉至法院，要求确认房屋买卖定金协议无效，并要求张某和中介公司双倍返还定金4万元。
    审理中，被告房产中介公司强调顾女士明知此属民间交易不受法律保护，但仍执意购买，因此当时说好不返还定金的。被告张某也称上述房屋虽没有房产证，但是签协议之前，已告知顾女士，因此不愿返还定金。
    法院认为，合同是双方当事人的一种合意，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，而违反法律强制性规定的合同无效。本案中，系争房屋一直未办妥权属证书，根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，原告与被告张某之间签订的房屋买卖定金协议书因违反上述法律的强制性规定而无效。协议被确认无效后，依法不能适用定金罚则。因此，法院对原告要求双倍返还定金的主张不予支持。但是，被告张某应将基于该协议取得的2万元财产返还给原告。另一被告房产中介公司在明知上述房屋不能合法上市交易的情形下，仍介绍给原告买受，也存在一定过错。故法院作出上述判决。
    【法官提醒】
    购买房屋时要注意预防法律风险，一是要确定房屋已经过依法登记，对方是合法的房屋所有权人；二是合同条款要符合法律规定，违反法律强制性规定的合同条款无效。（洪飞、陆晓晴）
 

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