开发商的原因造成逾期办证的违约金及其诉讼时效的计算

2018年4月21日长沙民事诉讼律师 http://www.dwpfwlaw.com/

    依照最高人民法院《商品房买卖合同解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对商品房买卖合同履行中开发商一方逾期办理房产证承担违约责任的方式为违约金。但是该条款对开发商逾期办理房产证所支付的违约金能否适用诉讼时效却没有作出明确的规定。按照合同法理，一般来说，违约金应从开发商在约定或法定期限内未履行相应的办证义务之日起计算。根据民法原理，逾期办证是一种违约行为，买受人要求开发商承担违约金责任是基于合同之债所享有的债权请求权，可适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，诉讼时效期间应从开发商违约行为发生之日起算。在审判实践中，开发商的原因造成逾期办证的违约金之诉讼时效起算不能一概而论，因情而异。

    最高人民法院民一庭法官韩延斌（曾参加《商品房买卖合同解释》起草工作）在《人民司法》2006年第5期或《民事审判指导与参考》2006年第1辑上发表的《<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第18条规定的解读》一文中认为：  逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。在理解适用该规定时，也是将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，这既可促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。笔者同意其分出合同中对违约金有无约定、如何约定的三种不同情况来确定逾期办证违约金的诉讼时效计算方法。但经过几年的审判实践，需要补充以下两种情况。

    第一，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；没有约定违约金或者损失数额难以确定的，自逾期之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准逐日或逐月计算。每日或每月的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日或逐月届满。买受人诉请开发商支付起诉前两年内的违约金，应予以支持；两年前的违约金如果没有时效中断、中止或延长事由的，则不予支持。

    第二，开发商虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求（吴庆宝主编：《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》，第207页，人民法院出版社2007年1月第1版）。

    另外，逾期办证违约金的计算应注意以下两个问题。

    第一，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额，有的约定按每日千分之一或更高比率计算，由于开发商拖延办证时间过长，导致违约金计算出来的数额过巨。如果开发商请求调低的，法院应当准许。至于调整的标准或比例，参照《商品房买卖合同解释》第十六条中“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”的规定，以最多不超过购房款总额的百分之二计算违约金为宜。之所以参照而非依照《商品房买卖合同解释》第十六条的规定调整过高的违约金比例，是因为逾期办证的违约行为与迟延交房的违约行为相比较，前者的过错程度轻于后者，所以开发商承担逾期办证的违约金责任，就不应象合同约定开发商迟延交房所支付的过高违约金那样，依照上述规定的违约金调整比例进行调整。换言之，逾期办证的违约金不应大于或等于迟延交房的违约金。

    第二，违约金计算的截止日期应为开发商向买受人发出通知之日。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。这一过程简单可归结为：两次申请、两次审查、一次通知。即依开发商申请而启动初始登记程序，依买受人申请而启动转移登记程序，登记机关分别对两次申请的理由、依据及材料进行审查，然后颁发相关证书。但初始登记完成后，买受人未必知道，故开发商应当履行通知义务，以便买受人及时提出办证申请。据此办证过程中将出现五个期限：1、出卖人申请初始登记之日；2、出卖人领取初始权属证书或收件单之日；3、出卖人向买受人发出通知之日；4、买受人申请转移登记之日；5、买受人领取房产证之日。应当以开发商向买受人发出通知之日确定为违约金计算的截止日的理由在于：开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。此后，买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发房产证所需要的时间（即上述第4、5个期限），不属于开发商履行协助办证义务的范围，因此在该两个期限内出现的办证迟延，不属于开发商的原因，开发商无需承担违约责任。综上，开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。审判实践中，有的判决书判决开发商承担违约金责任的截止日期为开发商办理房产证完毕之日，有扩大开发商违约责任之嫌。