商品房买卖合同纠纷

2018年1月10日长沙民事诉讼律师 http://www.dwpfwlaw.com/

申请再审人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：兰州华欧房地产开发有限公司。住所地：兰州市城关区小稍门外96号。法定代表人：炳宏江，该公司董事长。委托代理人：李维，北京市法大律师事务所律师。被申请人(一审被告，反诉原告、二审上诉人)：甘肃省广播电影电视总台(集团)电视公共频道。住所地：兰州市城关区东岗西路226号。法定代表人：张建伟，该台台长。委托代理人：张智渊，甘肃天马律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：甘肃隆恒房地产开发有限公司。法定代表人：吴铎，该公司董事长。申请再审人兰州华欧房地产开发有限公司(以下简称：华欧公司)为与甘肃省广播电影电视总台(集团)电视公共频道(以下简称：电视台)、甘肃隆恒房地产开发有限责任公司(以下简称：隆恒公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服兰州市中级人民法院2006年11月21日作出的(2006)兰法民一初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年11月18日作出（2007）甘民一终字第151号民事判决。华欧公司不服，向中华人民共和国最高人民法院申请再审，中华人民共和国最高人民法院于2009年12月26日作出（2009）民申字第782号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人华欧公司的委托代理人李维，被申请人电视台的委托代理人张智渊到庭参加了诉讼。被申请人隆恒公司经合法传唤，没有到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。兰州市中级人民法院一审查明，1997年6月9日电视台与隆恒公司签订《商品房购销合同》，合同约定，隆恒公司将位于兰州市城关区小稍门外93号8 13层住宅楼出售给电视台，合同价款(暂定价)为每平方米2080元，总金额1312万元，隆恒公司于1997年12月31日交付商品房，由隆恒公司指定华欧公司负责物业管理。同年6月9日双方为解决供热水等达成协议，约定由隆恒公司将热水管网从室外接到8 13层，隆恒公司编制工程结算，电视台审核验收后付款。1999年3月29日隆恒公司收取电视台热水管网改造费67756元。1998年7月2日隆恒公司与电视台签订关于移交住宅楼房门钥匙的协议。1999年3月29日隆恒公司、华欧公司、电视台三方签订《关于购买住宅楼电梯产权及结付购房余款的协议》，约定华欧公司将小稍门外96号住宅楼1 13电梯通道及顶部电梯机房，地下室电梯通道出售给电视台，各项费用合计总价款154019.40元，由电视台向隆恒公司，隆恒公司向华欧公司一次性支付1997年6月9日补充协议的一楼商场部分及1 7和13层顶部电梯机房等款项。1998年9月17日华欧公司与电视台签订《关于收交住宅楼物业管理保证金协议》，约定电视台每户向华欧公司交纳物业管理保证金1000元，房屋装修押金1000元，共计123000元，除物业管理保证金在住户搬迁入住后退还外，对于房屋装修押金，华殴公司保证在住户装修完成后，经验收符合物业管理规定时如数返还。2004年7月28日，隆恒公司、华欧公司、电视台三方签订《关于小稍门外96号商品房8至13层产权证相关事宜的协议》，协议约定，为了解决小稍门外96号商品房8至13层60户产权证的遗留问题，三方友好协商达成如下协议：一、办理产权证的原则是以商品房形式办到每个住户名下，由丙方(电视台)提供住户名单和面积，乙方(华欧公司)负责给各户签订《商品房买卖合同》，甲方(隆恒公司)和丙方给予协助配合。二、丙方在本协议签订之日起七日内向乙方支付保修款39.936万元，款到帐十日内乙、丙方向房地产交易中心提交办理产权证所需资料，在丙方提交办证资料齐全的情况下，乙方争取在60个工作日内办妥产权证，甲方派人全力配合。三、自即日起，甲、乙、丙三方存在的任何历史遗留问题不再有异议。2005年8月，华欧公司提起诉讼，要求电视台支付约定的保修款399360元，并承担利息2334l元。电视台提出反诉，要求华欧公司、隆恒公司承担逾期交房违约金609087.80元、赔偿电梯通道租赁费1290000元、返还热水管网费67756元及利息24817.80元，返还保证金和装修押金120000元，并要求判令被反诉人开具反诉人所交付房屋销售款14544171.40元的发票。一审法院认为，华欧公司与电视台、隆恒公司签订的《关于小稍门外96号商品房8至13层产权证相关事宜的协议》有效。电视台在该协议中承诺向华欧公司支付保修款399360元，但借故拒不支付，酿成纠纷，应负有责任。电视台辩称该协议在签订时其负责人王淑云已办理退休手续，王淑云与华欧公司、隆恒公司签订该协议的行为，不能代表电视台，该协议系无效合同；王淑云作为电视台当时负责人之一，曾代表电视台与华欧公司签订过有关商品房物业管理等方面的合同，其行为系代表电视台履行职责，因此，王淑云代表电视台与华欧公司、隆恒公司签订合同的行为构成表见代理，该合同应属有效。电视台的辩解理由不能成立。电视台与隆恒公司签订的《商品房销售合同》，其内容没有违背国家法律规定，属有效合同。隆恒公司在收到电视台的购房款后，未按约定的时间交房，其行为已构成违约，应承担违约责任，并应向电视台出具商品房销售发票。隆恒公司收取电视台交纳的热水管网建设费后，未按协议约定给电视台供给热水，电视台要求返还热水管网建设费67756元理由成立。电视台主张华欧公司、隆恒公司赔偿其电梯通道50年租赁费，根据法律规定，当事人不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，电视台该请求中的大部分租赁费尚未实际产生，隆恒公司已承担违约金609087.80元，已弥补电视台要求的该部分损失，故电视台要求赔偿50年租赁费不予支持。另外，电视台主张华欧公司返还其保证金和装修押金。关于保证金，因双方合同约定在电视台各住户搬迁入住后，由华欧公司返还其保证金，电视台住户入住后已经多年，一直未向华欧公司主张过该请求，现提出该请求已超过诉讼时效，不予支持；关于装修押金，按双方约定经物业公司(即华欧公司)对各住户装修房屋验收后按规定予以退还，华欧公司应按约定对住户装修验收后予以返还。一审法院据上认定，判决：一、甘肃省广播电影电视总台(集团)电视公共频道于本判决生效后十五日内支付兰州华欧房地产开发有限公司欠款399360元及利息。利息按中国人民银行同期借款利率计算(自2004年7月29日至本债务付清止)，二、甘肃隆恒房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付甘肃省广播电影电视总台(集团)电视公共频道违约金609087.80元，返还热水管网费67756元，并开具交付房屋销售发票，面值14544171.40元。三、兰州华欧房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内对甘肃省广播电影电视台(集团)电视公共频道各住户装修进行验收并返还装修押金60000元。四、驳回甘肃省广播电影电视总台(集团)电视公共频道的其他反诉请求。案件受理费10621元，由电视台负担7434.7元，华欧公司负担3186.3元。反诉费25403元，由隆恒公司负担17782.1元，电视台负担7620.9元。一审宣判后，三方当事人均不服一审判决，向本院提起上诉。华欧公司上诉称，房屋装修押金己过8年之久，电视台此项反诉请求已超过诉讼时效。三方协议已注明自即日起，甲、乙、丙三方存在的任何历史遗留问题不再有异议，故电视台就此事项再行诉讼应不予支持。请求撤销一审判决第三项即由其给电视台退还60000元装修押金的判决。电视台上诉称：1、三方协议没有电视台盖章确认，王淑云已退休，其签字行为未得到电视台的授权。2、华欧公司长期占据电视台购买的通向静宁路的电梯大厅出口用于出租谋利，导致电视台住户只能从省电大院门出入，电视台向电大支付了6年的通道租赁费171000元(每年28500元)。而一审法院以隆恒公司已承担了迟延交房违约金而免除华欧公司侵权责任错误。3、物业管理保证金6万元华欧公司应予退还。请求：撤销一审判决第一项、第四项即由电视台给付华欧公司欠款399360元及利息的判决和支持电视台要求华欧公司承担电梯通道租赁费171000元及由华欧公司返还电视台物业管理保证金60000元的诉讼请求。隆恒公司上诉称：l、本案房屋买卖合同的真正当事人是华欧公司与电视台，合同亦由华欧公司与电视台实际履行，与隆恒公司无关。2、电视台的诉讼请求已过诉讼时效。请求撤销由隆恒公司给付电视台违约金609087.80元，返还热水管网费67756元的判决。本院二审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院二审认为，1、关于本案所涉合同的效力问题。华欧公司与隆恒公司、隆恒公司与电视台之间的房屋销售合同，均系合同签订双方真实意思表示，经审查，华欧公司与隆恒公司均具有房地产开发经营资质，诉讼中华欧公司虽未能提供商品房预售许可证，但房屋交付、房价款支付等合同实质性内容已大部分履行，同时电视台各住户已办理了房屋所有权证，故华欧公司与隆恒公司、隆恒公司与电视台之间的房屋销售合同应为有效。关于华欧公司、电视台、隆恒公司三方协议的效力。经查，2004年7月28日，本案三方当事人签订协议系各自真实的意思表示，而在此前，王淑云作为电视台副台长就房屋买卖事宜与华欧公司、隆恒公司多次接洽，参与了多份协议的协商签订，隆恒公司、华欧公司作为协议相对人有足够理由相信王淑云、电视台办公室副主任席润贤的行为属有效代理行为。故电视台认为王淑云不构成表见代理，三方协议无效的上诉理由不能成立。依据该协议，电视台应支付华欧公司欠款39.936万元并承担利息损失，2、关于装修押金、物业管理保证金是否应当返还问题。物业管理保证金与装修押金系华欧公司同时收取，两者实质为一整体，且华殴公司现仍为涉案房屋的物业管理单位，故本案不存在诉讼时效问题，华欧公司收取的装修押金、物业管理保证金应予返还。至于三方协议约定的任何历史遗留问题不再有异议并不意味着不再解决。故华欧公司关于不应向电视台返还装修押金的上诉请求不能成立，电视台关于华欧公司返还装修押金和物业管理保证金的上诉请求应予支持。3、关于电梯通道租赁费问题。经审查，华欧公司在交付房屋时确有违约行为，依据三方当事人签订的有关协议，电视台已购买了1 13层电梯通道及一、二层商场，但华欧公司违反协议，将一层通向静宁路的通道及商场隔断后出租他人盈利，而将电梯大厅出口开到省电大院内，致使电视台住户只能从省电大院内出入。直至2006年12月一审法院审理本案时华欧公司才将电梯通道交付电视台。而在此之前，电视台与省电大分别于2002年2月8日、2006年1月19日签订关于通道有偿使用的协议，由电视台向省电大住户办理有限电视收视维护免费手续(后因纠纷，变为年交租金3.6万元)。但本案审理中，电视台未能提供发生实际损失的收据、发票等相关证据，故对电视台要求赔偿通道租赁费的诉讼请求不予支持。但一审判决以隆恒公司已承担了迟延交房违约金，故对电视台要求赔偿通道租赁费损失不予支持的理由不当，应予纠正。4、关于隆恒公司的主体问题。本案诉争房屋系由华欧公司开发，房屋买卖合同虽由电视台与隆恒公司、隆恒公司与华欧公司签订，但所有房屋买卖的实质性行为均直接发生于华欧公司与电视台之间，而且在后来的电梯购买使用、热水管网、入住手续、办理产权等协议中，华欧公司直接以卖房人的主体身份加入，相对电视台，已由隐名交易主体变为显名交易主体，且实际上所有涉案款项也均由华欧公司收取，故华欧公司在本案中是实际的合同履行者，也应成为权利义务的实际承担者。但本案中，隆恒公司分别与电视台、华欧公司签订合同，根据合同相对性原则，隆恒公司应承担连带违约责任。隆恒公司关于电视台与华欧公司之间的房屋买卖与其无关，其不应成为本案当事人的上诉理由不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)、(三)项之规定，判决：一、维持兰州市中级人民法院(2006)兰法民一初字第19号民事判决第一项、第四项及案件受理费、反诉费负担部分。二、变更兰州市中级人民法院(2006)兰法民一初字第19号民事判决第二项为：兰州华欧房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付甘肃省广播电影电视总台(集团)电视公共频道延迟交房违约金609087.80元，返还热水管网费67756元，并开具交付房屋销售发票，面值14544171.40元。对上述给付内容，隆恒公司承担连带清偿责任。三、变更兰州市中级人民法院(2006)兰法民一初字第19 号民事判决第三项为：兰州华欧房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还甘肃省广播电影电视总台(集团)电视公共频道住户装修押金6万元，物业管理保证金6万元。二审案件受理费由各上诉人按各自预交数额负担，即由电视台负担22457元，隆恒公司负担10568元，华欧公司负担1300元。华欧公司申请再审称，１、二审法院对三方协议中第3条自即日起，甲乙丙三方存在的任何历史遗留问题不再有异议却理解为并不意味着不再解决，纯属曲解了该条款的内容和含义。根据文义解释，就是合同三方对合同签订以前的所有遗留问题不再追究对方的责任，是对所有遗留问题的最终解决。二审法院故意曲解该条款的含义，导致认定事实错误。也正是该条款，才使华欧公司放弃了追究对隆恒公司、电视台因变更购房数量造成的违约责任及提高、变更房屋装修标准的差价款、迟延交付自购材料和延期付款等违约责任。2、二审判决违反合同相对性的原则，让申请人承担违约责任完全错误。1997年6月9日隆恒公司和电视台签订了《商品房购销合同》，根据合同相对性原则，该购销合同只对隆恒公司和电视台有法律约束力，对华欧公司并没有法律约束力。3、关于装修押金、物业管理保证金诉讼请求已经过了诉讼时效。电视台也在入住该楼后九年之久，至今未提出过验收请求，现早已过了诉讼时效，应驳回电视台的此反诉其请求。电视台答辩称：1、申请人对三方协议第三条的解释属于单方的扩大解释不能成立。应按整个合同文本及补充协议、交易过程来定。2、迟延交房是由于华欧公司出售的房屋存在产权瑕疵而被查封造成难于交付难于履行。3、华欧公司侵权、违约行为一直持续，保证金、装修押金属于主合同的附随义务，房屋买卖合同交易尚未完成（产权证没有办理，未开具售房发票）的前提下，不存在时效超过的前提。4、合同约定华欧公司承建热水管网和锅炉及供应热水，华欧公司只建设了热水管网，但没有安装锅炉，过错当然应由华欧公司承担。请求，驳回华欧公司的再审请求。隆恒公司没有答辩。经本院再审查明事实，与原一、二审认定的事实一致。本院认为，双方当事人争议的主要焦点问题是，１、迟延交房的违约责任应由谁承担。2、华欧公司与隆恒公司谁是本案房屋买卖合同的主体。3、电视台反诉请求的物业管理保证金和装修保证金是否超过诉讼时效。4、三方协议的效力及实际含义。5、热水管网建设费是否由华欧公司返还电视台。１、关于迟延交房的违约责任应由谁承担的问题。经查， 1997年8月6日兰州常德物资开发部（以下简称：常德开发部）起诉华欧公司联建房合同纠纷一案，本院以（1997）甘民初字第9号民事裁定：查封兰州市城关区小稍门外96号楼9 13层40%的房屋； 1998年4月9日本院以（1997）甘民初字第9号民事判决，判决；华欧公司在该楼房九至十三层按合同约定垂直划分给予常德开发部补偿建筑面积1750平方米。该判决还认定华欧公司在八层的基础上违章加建五层，面积是7111平方米违章建筑的房屋至今未办理和取得有关合法手续。华欧公司在申请再审中称，其因三方协议任何历史遗留问题不再有异议而放弃了追究隆恒公司、电视台因变更购房数量造成的违约责任及提高变更房屋装修标准的差价款、迟延交付自购材料和延期付款等违约责任。并提交了电视台1998年4月13日给华欧公司《关于我台住宅楼后期建设标准及其他问题的通知》，该通知称： 8－13层一号房图纸上是玻璃隔断，砌墙部分由贵公司安排拆除并尽快安装玻璃隔断。8－13层二号房图纸的木质夹板门应向内移位，拆除其卫生间C7小彩板窗并堵死，以便于安装木质夹板门，此系我单位审核图纸时的疏漏。考虑贵公司交工验收之要PVC吊顶、客厅瓷砖等项目日后进行，由贵公司负责施工，材料由我单位供给。但此证据华欧公司在一、二审中没有举证，在再审开庭中也没有要求进行质证。该证据并未说明是电视台不供材料、不交工程款造成迟延交房。华欧公司因与联建方诉讼，造成法院查封双方买卖标的物等原因造成迟延交房，应负违约责任。2、关于华欧公司与隆恒公司谁是与电视台房屋买卖合同的主体问题。经查，华欧公司明知出售给电视台的9 13层房屋没有取得合法建设手续，是其违章加建；1996年已与联建方常德开发部就出售给电视台的60套房屋进行诉讼；1997年6月将隆恒公司推到前面与电视台签订《房屋销售合同》，逃避有关责任。本院二审判决认定华欧公司已由隐名交易主体变为显名交易主体，华欧公司在本案中是实际的合同履行者，也应成为权利义务的实际承担者的事实及分析正确。3、三方协议的效力及实际含义。一、二审认定三方协议有效的事实、证据及分析意见正确。唯对协议的含义有不同的理解。再审开庭中，电视台申请在三方协议上签名的王淑云（原任副台长）、席润贤（原办公室主任）出庭作证，王、席出庭均证明：电视台仅就60户住户六年拿不到房产权证问题让他俩与华欧公司、隆恒公司协商。三方达成的协议每一条款都是明确办理房产权证的要求，没有涉及产权证之外的其他任何问题和历史遗留问题。从协议的标题 8至13层产权证相关事宜的协议，序言 60户产权证的遗留问题、协议的五条具体条款内容均明确是办理产权证。综合本案有关事实及全文文字解释，两证人的证词应予采信，三方协议没有涉及产权证之外的其他任何问题和历史遗留问题。本院二审认定的三方协议约定的任何历史遗留问题不再有异议并不意味着不再解决并无不当。4、关于电视台的反诉请求的物业管理保证金和装修保证金是否超过诉讼时效的问题。经查，1998年9月17日华欧公司与电视台签订《关于收交住宅楼物业管理保证金协议》，约定电视台每户（60户）向华欧公司交纳物业管理保证金1000元，房屋装修押金1000元，出入证工本费50元，共计123000元。除了物业管理保证金在住户搬迁时退还外，其中房屋装修押金，甲方（华殴公司）保证在住户装修完成后，经验收符合物业管理规定时如数返还。电视台在搬迁入住，约定退还物业管理保证金的条件成立后没有证据证明主张过权利，至诉讼近8年，已过诉讼时效；装修保证金协议约定，住户装修完成后由华欧公司验收符合物业管理规定时如数返还，华欧公司怠于履行验收装修义务，诉讼时效一直存在，二审对装修保证金的判决正确。5、关于热水管网建设费的问题。经查，1999年3月29日三方在签订《关于购买住宅电梯产权及结付购房余款的协议》中约定，热水管网工程款67756元，由华欧公司结算，对工程审核验收后电视台方付款，并经华欧公司试水试压。电视台入住后，华欧公司保证开通使用。双方在再审庭审中认可热水管道已铺设到各家各户，只是因供热水的锅炉是兰州水烟厂，水烟厂因故没有供给，再无其他地方修建供热水锅炉房，致热水管道至今不能投入使用。一、二审据此判决由华欧公司返还电视台热水管网建设费67756元。经再审审查认为，电视台盲目签订合同，至今没有确定修建热水炉的地方，华欧公司无法试水试压保证开通使用，双方都有过错责任。但华欧公司已安装了热水管道，已投入了工程费用，应各自承担50%的责任。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款，第一百五十三条第一款(二)、(三)项之规定，判决如下：一、维持本院（2007）甘民一终字第151号民事判决第一项；二、变更本院（2007）甘民一终字第151号民事判决第二项为：兰州华欧房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付甘肃省广播电影电视总台(集团)电视公共频道延迟交房违约金609087.80元，返还热水管网费33878元，并开具已交付购房款的销售发票14544171.40元。隆恒公司对给付内容承担连带清偿责任；三、变更本院（2007）甘民一终字第151号民事判决第三项为：兰州华欧房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还甘肃省广播电影电视总台(集团)电视公共频道住户装修押金60000元；二审案件受理费按本院（2007）甘民一终字第151号民事判决执行。本判决为终审判决。审判长高松堂代理审判员崔军代理审判员董红霞二Ｏ一Ｏ年七月三十日书记员吕强