二手房买卖中户籍迁移问题需约定

2017年11月14日长沙民事诉讼律师 http://www.dwpfwlaw.com/

　　2004年2月，张女士购买了一套二手房。取得产权证之后，张女士按约支付了全部房款。一个月后，当张女士想要迁入户口时，却发现所购房屋中竟有其他人的户口，经询问售房人才知道是上一家留下的户口。对此，售房人表示已联系不到上家，自己也无能为力。张女士听后焦急万分，却也无可奈何。

　　为此，法官提醒，签订二手房买卖合同时应约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。

　　张某于2003年底将自有的一套商品房以64.5万元卖给了崔某，约定半年内付清房款，崔某当场付款4.5万元，后又陆续付了40余万元。但由于房价上涨，该套商品房的市场价格在2004年上半年已经涨到了80余万元，于是，张某觉得房子卖亏了。由于当初合同约定的违约金只有合同总价的5%，张某遂觉得就算毁约支付点违约金也值，于是以种种理由拒绝接受崔某的付款。崔某只得起诉要求对方履行合同。

　　在案件审理过程中，法官发现很多未约定违约金或违约条款含糊不清的合同，还有的违约金约定过低，这就给售房者毁约造成了一定的机会。虽然法律规定违约金约定不足的，以实际损失为限进行补偿，但在实践中，这种由于房价上涨造成的差价损失难以举证和认定。所以法官提醒，可在合同中适当提高违约金的数额，以确保合同顺利履行。